Je hebt net een salaris van €40.000 per jaar, je ziet een huis voor €320.000 en je vraagt je af of de bank jou dat gaat financieren. Dat concrete moment is waar dit artikel op ingaat: hoeveel hypotheek je met jouw inkomen kunt krijgen, wat er verandert als je partner ook verdient, en waarom een tijdelijk contract soms roet in het eten gooit. Met rekenvoorbeelden die je direct kunt vergelijken met jouw eigen situatie.
De vuistregel: hoeveel keer je salaris kun je lenen?
In september 2026 is de gangbare vuistregel dat je ruwweg 4 tot 4,5 keer je bruto jaarsalaris kunt lenen. Verdien je €40.000 bruto per jaar, dan kom je met een enkel inkomen uit op een maximale hypotheek van ongeveer €160.000 tot €180.000. Verdien je €60.000, dan zit je al snel richting de €250.000 tot €270.000.
Let op: dit is een startpunt, geen garantie. De exacte hoogte hangt af van de geldende loan-to-income-norm, de actuele rente en jouw persoonlijke situatie.
Hoe berekent een geldverstrekker jouw maximale hypotheek?
Een bank of hypotheekverstrekker werkt niet met gevoel, maar met een vaste berekening. Zo gaat dat in de praktijk:
Stap 1: Bruto jaarinkomen vaststellen. De verstrekker kijkt naar je vaste bruto inkomen. Bonussen, provisie en ander variabel inkomen tellen soms mee, maar niet altijd volledig.
Stap 2: Toetsinkomen bepalen. Op basis van jouw inkomen en de actuele toetsrente berekent de verstrekker hoeveel hypotheeklasten je maximaal per maand kunt dragen. De toetsrente is op dit moment hoger dan historische dieptepunten, wat de maximale lening drukt vergeleken met een paar jaar geleden.
Stap 3: Schulden aftrekken. Bestaande leningen, roodstand en private-leaseverplichtingen verlagen je leencapaciteit. Hierover meer verderop.
Stap 4: Loan-to-income-norm toepassen. De uitkomst wordt getoetst aan de officiële norm. In 2026 is die norm iets ruimer dan in 2024, maar strenger dan de pieken van weleer.
Welke loan-to-income-norm geldt in 2026?
De loan-to-income-norm (LTI) bepaalt hoeveel procent van je inkomen je jaarlijks aan hypotheeklasten mag besteden. Die norm wordt jaarlijks door de minister vastgesteld op basis van advies van het Nibud. In 2026 ligt de woonquote voor de meeste inkomensgroepen tussen de 22 en 28 procent van het bruto inkomen, afhankelijk van hoeveel je verdient. Hogere inkomens mogen relatief een groter deel besteden. Dat klinkt gunstig, maar de gestegen huizenprijzen en rente zorgen er in de praktijk voor dat de toegankelijkheid voor starters nog steeds beperkt is.
Wat telt mee als inkomen?
Niet elk inkomen weegt even zwaar. Een overzicht van wat geldverstrekkers meenemen en hoe:
- Vast salaris: Telt volledig mee. Dit is de basis.
- Variabele bonus: Wordt over het algemeen voor 50 tot 100 procent meegenomen, mits je drie jaar aantoonbaar bonussen hebt ontvangen en je werkgever dit bevestigt.
- Freelance-omzet (zzp): Verstrekkers kijken naar het gemiddelde van de laatste drie jaarrekeningen. Is dat gemiddelde lager dan je huidige omzet? Dan telt het lagere getal.
- Huurinkomsten: Worden vrijwel nooit meegenomen als toetsinkomen bij een reguliere koopwoning. Soms is er een uitzondering als je aantoonbaar structureel huurinkomsten hebt uit een tweede pand.
- Toeslagen en uitkeringen: Huurtoeslag telt niet mee. Een WW-uitkering telt tijdelijk mee, maar maakt een hypotheek in de praktijk lastig. Een AOW-uitkering kan bij sommige verstrekkers beperkt meetellen.
Drie concrete rekenvoorbeelden
Om je een echt gevoel te geven bij hoeveel hypotheek je met jouw inkomen kunt krijgen, hier drie situaties uitgewerkt. De bedragen zijn indicatief en gebaseerd op de gangbare normen van september 2026.
| Inkomenssituatie | Bruto jaarsalaris | Indicatieve maximale hypotheek |
|---|---|---|
| Modaal inkomen (1 persoon) | ca. €42.000 | ca. €175.000 tot €185.000 |
| Anderhalf keer modaal (1 persoon) | ca. €63.000 | ca. €265.000 tot €280.000 |
| Twee keer modaal (1 persoon) | ca. €84.000 | ca. €355.000 tot €375.000 |
Stel: je verdient modaal en wilt in Amsterdam of Utrecht een woning kopen. Dan heb je met een maximale hypotheek van zo’n €180.000 een serieus probleem. Maar in Friesland, Zeeland of Limburg koop je voor dat bedrag wel degelijk een fatsoenlijk huis.
Hoe drukken bestaande schulden je hypotheek omlaag?
Een studieschuld van €20.000 klinkt misschien niet dramatisch, maar bij de hypotheekberekening wordt die schuld omgerekend naar een maandlast. Die maandlast gaat direct af van wat je aan hypotheek kunt besteden. Ruw gezegd: elke €10.000 studieschuld kost je ongeveer €20.000 tot €30.000 aan maximale hypotheek. Een private-leasecontract van €350 per maand kan je leencapaciteit zelfs met €40.000 of meer verlagen. Roodstand telt ook mee, ook al staat er maar tijdelijk geld negatief.
Het loont om schulden zoveel mogelijk af te lossen vóór je een hypotheek aanvraagt. Dat is een concrete actie met direct resultaat.
Tijdelijk contract, oproepkracht of zzp’er
Heb je geen vast contract? Dan wordt het lastiger, maar niet onmogelijk. Bij een tijdelijk contract met uitzicht op vast dienstverband kan een werkgeversverklaring helpen. Sommige verstrekkers accepteren dat als vervanging voor een vaste aanstelling. Ben je oproepkracht, dan is een hypotheek in de meeste gevallen pas haalbaar als je een jaar of langer aantoonbaar structureel inkomen hebt.
Als zzp’er heb je de drie jaarrekeningen nodig. Heb je pas een jaar of twee gedraaid, dan zal de meeste geldverstrekkers nee zeggen. Gespecialiseerde hypotheekverstrekkers voor zzp’ers werken met een kortere aantoonperiode, maar dat gaat dan wel vaak gepaard met strengere voorwaarden.
Twee inkomens samenvoegen: hoe telt het tweede inkomen mee?
Kopen jullie samen? Dan telt het tweede inkomen in 2026 volledig mee. Dat was vroeger anders: de eerste paar jaar werd het laagste inkomen slechts gedeeltelijk meegenomen. Die regel is inmiddels veranderd en beide inkomens wegen nu even zwaar.
Concreet: verdient de ene partner €40.000 en de andere €28.000, dan is het gezamenlijk toetsinkomen €68.000. Dat levert een maximale hypotheek op van ruwweg €280.000 tot €300.000. Een flink verschil vergeleken met een enkel inkomen.
Maximale hypotheek is niet hetzelfde als verantwoorde hypotheek
Dit is het punt dat mensen het vaakst onderschatten. Je maximale hypotheek is het plafond dat de bank hanteert. Maar of je daadwerkelijk zo hoog moet lenen, is een heel andere vraag. Stel dat je maximaal €280.000 kunt lenen. Dat betekent een bruto maandlast van ruwweg €1.300 tot €1.500, afhankelijk van de rente en looptijd. Zijn er dan nog plannen voor kinderen, een auto, een verbouwing of een periode minder werken? Dan kan die maximale hypotheek je financieel behoorlijk krap zetten.
Een maatstaf die veel financieel adviseurs gebruiken: leen niet meer dan wat je ook bij een rentestijging van twee procentpunt nog comfortabel kunt dragen. Dat is een stuk conservatiever dan het maximum, maar het voorkomt financiële stress.
Drie stappen om vandaag je eigen maximale hypotheek te berekenen
Stap 1: Bereken je toetsinkomen. Pak je bruto jaarsalaris. Tel eventuele vaste bonussen of het inkomen van je partner erbij op. Trek het fictieve maandbedrag van je studieschuld of lease af. Dit is je vertrekpunt.
Stap 2: Gebruik een betrouwbare hypotheekcalculator. De rekentool van het Nibud en de calculators op sites van grote hypotheekverstrekkers werken met de actuele normen van 2026. Vul je gegevens in en je krijgt een indicatie die redelijk realistisch is.
Stap 3: Maak een afspraak met een onafhankelijk hypotheekadviseur. Een online calculator geeft een richting. Een adviseur kijkt naar jouw specifieke situatie: je contract, je schulden, je toekomstplannen. Die combinatie bepaalt wat je écht kunt lenen en wat je écht zou moeten lenen.
De vuistregel van 4 tot 4,5 keer je bruto jaarsalaris geeft een eerste indicatie, maar je werkelijke leencapaciteit wordt ook bepaald door je contractvorm, bestaande schulden en of je alleen of samen koopt. Die factoren samen bepalen wat de bank je aanbiedt. Gebruik de rekenvoorbeelden als vertrekpunt, controleer je eigen situatie en bepaal dan bewust hoever je wilt gaan.
