Je hebt een woning gevonden, vraagt een rekencheck aan bij de bank en krijgt een getal terug dat je niet goed kunt plaatsen. Te hoog, te laag, of gewoon onduidelijk hoe ze daar zijn uitgekomen. Inkomen speelt een rol, dat weet vrijwel iedereen, maar hoe een geldverstrekker precies van je brutoloon naar een maximaal leenbedrag komt, blijft voor de meeste mensen een zwarte doos. In dit artikel loop je stap voor stap door die berekening, met concrete bedragen voor een alleenstaande met een modaal inkomen en een tweeverdienershuishouden.
Stap 1: Bepaal je toetsinkomen
Alles begint met je toetsinkomen. Dat is het inkomen waarop de bank de berekening baseert, en het wijkt soms af van wat je op je loonstrook ziet. Voor een werknemer in loondienst is het toetsinkomen je vaste brutojaarsalaris, inclusief vakantiegeld. Heb je ook een vaste dertiende maand of een gegarandeerde bonus, dan tellen die vaak volledig mee.
Variabele inkomsten liggen lastiger. Een wisselende bonus wordt meestal voor slechts 50 procent meegeteld, of helemaal niet. Ben je zzp’er, dan kijkt de bank naar je gemiddelde winst over de afgelopen drie jaar. Heb je in jaar één veel verlies gemaakt, trekt dat het gemiddelde flink omlaag. Bijbaantjes of tijdelijke contracten tellen vaak niet of slechts gedeeltelijk mee, tenzij je werkgever een intentieverklaring afgeeft voor een vast contract.
Bij twee inkomens geldt een specifieke regel: het hoogste inkomen telt voor 100 procent mee, en het laagste voor 90 procent. Dat klinkt genereus, maar hierover later meer bij de rekenvoorbeelden.
Stap 2: De loan-to-income-tabel en de financieringslastpercentages
Heb je je toetsinkomen bepaald, dan pakt de bank een tabel erbij die elk jaar door het Nibud wordt vastgesteld: de loan-to-income-tabel. Deze tabel koppelt elk inkomensniveau aan een maximaal financieringslastpercentage. Dat is het percentage van je bruto-inkomen dat je maximaal mag besteden aan hypotheeklasten.
Verdien je minder, dan is dat percentage lager, omdat lagere inkomens relatief meer nodig hebben voor vaste lasten zoals boodschappen en energie. Bij een inkomen van rond de €42.000 bruto per jaar ligt het financieringslastpercentage ruwweg tussen de 21 en 24 procent, afhankelijk van het exacte inkomen en de actuele toetsrente. Stijgt je inkomen naar €70.000 of hoger, dan loopt dat percentage op naar zo’n 26 tot 27 procent. De tabel schuift ieder jaar iets, dus het loont om hem bij je aanvraag opnieuw op te zoeken.
Stap 3: Bereken je maximale maandlast
Nu de rekening. Stel je toetsinkomen is €42.000 bruto per jaar en het bijbehorende financieringslastpercentage is 22 procent. Dan is je maximale jaarlijkse hypotheeklast: €42.000 x 0,22 = €9.240. Deel je dat door 12, dan kom je op een maximale maandlast van €770 bruto.
Dat is de bruto hypotheeklast, dus voor aftrek van belasting. In de praktijk heb je netto iets meer te besteden als je eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek meespelen, maar de bank rekent voor de toetsing altijd met de brutocijfers.
Stap 4: Vertaal de maandlast naar een leenbedrag via de toetsrente
Een maandlast van €770 is nog geen hypotheekbedrag. Om die omrekening te maken, gebruikt de bank de toetsrente. Dit is een wettelijk vastgestelde minimumrente die beschermt tegen toekomstige rentestijgingen. Ligt de werkelijke hypotheekrente hoger dan de toetsrente, dan rekent de bank gewoon met de echte rente. Ligt die lager, dan wordt de toetsrente als ondergrens gehanteerd.
De toetsrente schommelt mee met de markt, maar zorgt ervoor dat mensen niet tot het uiterste lenen puur omdat de rente tijdelijk laag is. Met een annuïtaire hypotheek en een toetsrente van bijvoorbeeld 5 procent kun je bij een maandlast van €770 ruwweg €143.000 tot €155.000 lenen, afhankelijk van de looptijd (standaard 30 jaar). Online rekenhulpen van de NHG of de AFM geven een nauwkeurige uitkomst op basis van de actuele toetsrente.
Stap 5: Trek je bestaande schulden eraf
Tot nu toe zijn we ervan uitgegaan dat je geen andere schulden hebt. Maar een autolening, een roodstandlimiet of een studieschuld verkleinen je leenruimte aanzienlijk. De bank telt een fictieve last voor je bestaande schulden op bij je hypotheeklast, waardoor de beschikbare ruimte voor een hypotheek krimpt.
Voor een doorlopend krediet of lening rekent de geldverstrekker 2 procent van de oorspronkelijke kredietlimiet als maandlast. Heb je dus een autolening met een oorspronkelijk bedrag van €15.000, dan wordt er €300 per maand bij opgeteld, ook als je de helft al hebt afgelost. Een creditcard met een limiet van €5.000 telt voor €100 per maand mee. Tel je bij ons voorbeeld de autolening op, dan zakt de beschikbare ruimte voor hypotheeklasten van €770 naar €470 per maand. Dat kan je maximale hypotheek met tienduizenden euro’s verlagen.
Een studieschuld werkt anders: daarvoor rekent de bank 0,45 procent van de oorspronkelijke schuld per maand als fictieve last. Had je €25.000 gestudeerd, dan is dat €112,50 per maand. Dit geldt ook als je al flink hebt afgelost of zelfs klaar bent met terugbetalen, zolang er nog een restschuld is.
Stap 6: De loan-to-value-grens
Naast het inkomen stelt de wet ook een grens aan hoeveel je mag lenen ten opzichte van de woningwaarde. Die grens heet de loan-to-value en ligt in Nederland op maximaal 100 procent. Je kunt dus niet meer lenen dan de getaxeerde waarde of de koopsom van de woning. Koop je een huis van €300.000, dan mag je maximaal €300.000 hypotheek afsluiten. Bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten betaal je dus altijd uit eigen zak.
Dit betekent concreet: spaargeld is onmisbaar. Reken op minimaal 4 tot 6 procent van de koopsom aan eigen middelen voor kosten koper. Bij een woning van €300.000 is dat €12.000 tot €18.000 die je al spaart voordat je de eerste bezichtiging ingaat.
Stap 7: Het energielabel als correctiefactor
Heeft de woning een gunstig energielabel, dan mag je in veel gevallen iets meer lenen. Voor woningen met label A of beter geldt een verhoging van de maximale hypotheek met een paar duizend euro, soms tot €10.000 of meer voor labels A++++ of voor nieuwbouw. Dit komt doordat je energiekosten lager zijn, waardoor je meer ruimte hebt voor hypotheeklasten.
Heb je een woning met een slecht energielabel op het oog en wil je die verduurzamen, dan kun je extra lenen specifiek voor die verbouwing. Maar daarvoor gelden aparte regels en die ruimte is niet onbeperkt. Informeer altijd bij de geldverstrekker hoe zij dit verrekenen.
Rekenvoorbeeld 1: modaal inkomen, één persoon
Stel: je verdient €42.000 bruto per jaar in loondienst, je hebt geen schulden en je wilt een huis kopen. Het financieringslastpercentage is 22 procent. Maximale jaarlijkse hypotheeklast: €42.000 x 0,22 = €9.240. Per maand: €770. Op basis van een toetsrente van 5 procent en een looptijd van 30 jaar levert dat een maximale hypotheek op van circa €143.000.
Wil je een woning kopen van €200.000, dan kom je al €57.000 tekort. Dat illustreert waarom het op dit moment voor alleenstaanden met een modaal inkomen erg lastig is om in de Randstad een woning te kopen. In Groningen of Zeeland, waar de gemiddelde woningprijzen lager liggen, is €143.000 realistischer als startpunt.
Rekenvoorbeeld 2: tweeverdieners
Nu het tweeverdienershuishouden. Partner A verdient €42.000 bruto per jaar, partner B verdient €28.000. Het toetsinkomen wordt: €42.000 (100 procent) plus €28.000 x 0,90 = €25.200. Samen: €67.200. Het bijbehorende financieringslastpercentage ligt hoger, rond de 25 procent. Maximale jaarlijkse last: €67.200 x 0,25 = €16.800. Per maand: €1.400.
Bij een toetsrente van 5 procent en een looptijd van 30 jaar levert dat een maximale hypotheek op van circa €260.000. Heeft partner B een studieschuld van €20.000, dan wordt er €90 per maand als fictieve last opgeteld, waarna de maximale maandlast voor de hypotheek zakt naar €1.310. Dat verlaagt het maximale leenbedrag met zo’n €15.000 tot €20.000.
Drie manieren om je leenruimte te vergroten voor de aanvraag
Je kunt actief werken aan een hogere hypotheek. Hier zijn drie stappen die echt zoden aan de dijk zetten.
- Los bestaande schulden af. Een creditcard met een limiet van €5.000 kan je leenruimte met €20.000 tot €25.000 verkleinen. Sluit hem af voor je de hypotheek aanvraagt, ook als het saldo nul is. De limiet telt namelijk mee, niet het openstaande bedrag.
- Vergroot je vaste inkomen. Vraag je werkgever om een intentieverklaring voor een vast contract als je nu een tijdelijk contract hebt. Of kijk of een structurele loonsverhoging tot de mogelijkheden behoort. Zelfs €2.000 extra per jaar kan je maximale hypotheek met €8.000 tot €10.000 verhogen.
- Spaar voor een groter eigen inbreng. Meer eigen vermogen betekent dat je minder hoeft te lenen en dat je bij duurdere woningen de kosten koper zelf kunt betalen. Het versnelt bovendien de aanvraag en versterkt je positie bij de verkoper.
Doe dit het liefst zes tot twaalf maanden voor je aanvraag, zodat je bankafschriften een stabiel beeld laten zien zonder grote uitgaven of nieuwe kredieten vlak voor de aanvraagdatum.
Hoeveel je kunt lenen hangt niet af van één getal, maar van een keten van stappen: van toetsinkomen naar financieringslastpercentage, van maandlast naar leenbedrag, gecorrigeerd voor schulden, woningwaarde en energielabel. Voor een alleenstaande met een modaal inkomen rond de €42.000 ligt het maximum zonder schulden op ongeveer €143.000. Twee partners met datzelfde inkomen samen kunnen uitkomen op zo’n €260.000. Weet je hoe de berekening werkt, dan weet je ook op welke punten je iets kunt veranderen.
